Etre au point sur les capitaux fixe et variable de la SCPI

Investir en parts de Société Civile en Placement immobilier (SCPI) nécessite la connaissance de son mode d’application et ses propriétés juridiques pour garantir le succès de l’opération. Le choix entre un capital fixe et variable n’est donc pas anodin, car ces statuts disposent chacun d’un fonctionnement spécifique.

Le marché des SCPI

Ce marché mature est régi par l’objectif patrimonial décidé par l’investisseur, et il est recommandé de choisir judicieusement parmi les différents types existant avant d’investir dans des parts de SCPI. Les SCPI de rendement, à savoir le SCPI fixe ou le SCPI variable concernent les parcs n’incluant que de l’immobilier professionnel (bureau, entrepôt, etc.). Ces 2 statuts intègrent des nuances permettant d’anticiper le rachat ou l’acquisition de parts et leurs compréhensions est indispensable afin d’optimiser les investissements.

Le SCPI à capital fixe

Le SCPI à capital fixe intègre une valeur fixe dès son apparition concernant la valeur du capital. Dès lors que ce montant est atteint, la société sera en mesure d’augmenter son capital de manière régulière. Pour réaliser l’opération, l’augmentation de capital précédent doit avoir été investi à 75 % dans des biens immobiliers et les parts anciennes ne doivent pas être revendues à une somme inférieure à celle des nouvelles parts. Cependant, l’investisseur ne pourra souscrire de nouvelles parts entre 2 augmentations de capital et celui-ci devra ainsi s’approprier d’autres parts auprès du marché secondaire. Le prix appliqué sur les parts peut varier significativement, en effet, comme pour le marché de l’offre et de demande, lorsque l’offre est importante et la demande en parts reste faible, les prix sont susceptibles de chuter indépendamment des valeurs réelles.

Le SCPI à capital variable

Le SCPI à capital variable viennent avec une valeur de parts directement établie par l’organisme gestionnaire des parts à partir de la valeur réelle du parc immobilier. Le marché secondaire sera en revanche pris en charge par l’investisseur et l’entreprise gestionnaire, et dans le cas de liquidation des parts, la recherche d’un autre investisseur ne sera pas nécessaire. Toutefois, l’investisseur ne sera pas en mesure de spéculer sur la valeur du parc immobilier et le prix de vente des parts de SCPI. Le tarif appliqué sur les parts n’évoluant pas selon la demande par contraste aux SCPI à capital fixe, seul le prix de l’immobilier définira la valeur des parts de SCPI. Cependant, la maîtrise des flux de nouveaux capitaux est absente et le gestionnaire sera forcé d’investir, même en situations de crises graves, ce qui peut constituer un obstacle majeur sur le long terme pour la qualité de la SCPI.

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